Topul celor mai mari TEPE imobiliare din Romania
Cele mai mari zece „tepe“ date de dezvoltatorii imobiliari din sectorul rezidential au facut peste 1.100 de victime in randul cumparatorilor, care de ani de zile se zbat sa recupereze peste 70 de milioane de euro
Sansele cumparatorilor de a-si primii banii inapoi sunt extrem de reduse in conditiile in care bancile au prioritate la recuperarea creantelor. Istoria recenta a demonstrat ca bancherii sunt dispusi sa isi insuseasca ansamblurile rezidentiale cu probleme la valoarea creantei pe care o au de recuperat, doar pentru a nu marca pierderi in balanta contabila. Institutiile financiare care au creditat aceste ansambluri rezidentiale revendica peste 130 milioane de euro.
Majoritatea proiectelor intrate in topul Capital au esuat in principal din cauza incompetentei dezvoltatorilor si abia in plan secund se poate blama criza financiara. De departe, cea mai mare si mai notorie „teapa“ imobiliara este Planorama. Israelienii de la Euro Habitat promiteau, in 2005, dezvoltarea a patru blocuri-turn cu 1.052 de apartamente. Au si reusit sa vanda 850 de locuinte, din care 571 au fost achitate partial. In 30 iunie 2010, dupa patru ani si jumatate de la demararea constructiei, Euro Habitat a intrat in insolventa, lasand in urma sa trei blocuri construite partial si fundatia celui de-al patrulea. Dupa inca doi ani de presiuni, cumparatorii din blocul T3 – constructia cea mai avansata din complex – au decis sa vina cu bani de acasa pentru a finaliza imobilul si a-si prelua apartamentele asteptate de ani de zile. Pagubele celor 270 de „norocosi“ care au reusit anul trecut sa intre in posesia locuintelor se ridica la minimum 5.000 de euro/apartament, adica circa 1,2 milioane de euro in total, bani folositi pe avocati plus 1.000 de euro/apartament stransi pentru punerea in functiune a blocului.
„Pagubele sunt mult mai mari, pentru ca un sfert dintre pagubiti au stat in aceasta perioada cu chirie. Spre exemplu, eu am platit 16.000 de euro chirie in aceasta perioada, pagubele mele ridicandu-se la circa 20.000 de euro. La pagubele materiale se mai adauga timpul pierdut, nervii si sanatatea. S-au destramat casnicii pentru ca s-au folosit de toti banii din casa pentru achizitie. Ciudat este ca cei care au cumparat apartamente in Planorama au pus in acest proiect circa 40 milioane de euro, in timp ce banca a venit cu doar 12 milioane de euro. Cu toate acestea, cumparatorii au un vot de 4% la masa credala, deoarece banca e privilegiata de statutul de creditor garantat“, povesteste Florin Vasile, unul dintre pagubiti si presedintele Asociatiei Planorama. In prezent, situatia complexului din Doamna Ghica sta in felul urmator: blocul T1 este finalizat in proportie de 36% si are vandute 119 apartamente, blocul T2, vandut in totalitate norvegienilor de la Romania Invest, are doar fundatia sapata, blocul T3 este finalizat aproape integral, partial cu banii cumparatorilor, iar T4 este construit in proportie de 45% si s-au vandut 173 de apartamente. Potrivit unui raport intocmit recent de Tagore Properties, finalizarea lucrarilor ar mai necesita o investitie de 35,6 milioane de euro. Consultantul a identificat trei surse de atragere a banilor: de la banca, de la cumparatori sau de la investitori externi.
„Unii dintre cei care au cumparat in T1 si T4 au platit pretul apartamentelor integral sau avansuri de 90%, astfel ca pagubele lor ajung la circa 20 milioane de euro. Din discutiile cu reprezentantii investitorului, reiese ca tot ei se considera victime si pun situatia de fata pe seama cumparatorilor care si-au cerut banii inapoi. Majoritatea cumparatorilor din blocul T4 sunt dispusi sa dea si restul de bani pentru finalizarea lui, dar niciunul nu vrea sa ii dea tot celor de la Euro Habitat. La sfarsitul lunii viitoare ne asteptam sa fie declarat falimentul“, conchide Florin Vasile.
Lacomie si prostie
Proiectul Tower Park, initiat de un grup de investitori americani reprezentati de Mihai Chezan, era promovat in 2007 ca fiind cel mai ambitios complex multifunctional construit vreodata in Cluj-Napoca. Planurile prevedeau dezvoltarea a patru blocuri- turn, cu un total de 475 de apartamente, 18.000 mp de spatii comerciale si de birouri si un hotel de trei stele. Pentru aceste planuri, americanii aveau nevoie de un teren, motiv pentru care au apelat la Universitatea de Stiinte Agricole si Medicina Veterinara Cluj – Napoca, institutie care detinea un lot de 21.300 mp pe Calea Floresti, in cartierul Manastur. Universitatea a acceptat sa le dea terenul in schimbul hotelului ce urma a fi construit si a carui valoare a fost stabilita la 8,6 milioane de euro.
Primele probleme au aparut in momentul in care investitorii au trecut pragul bancilor. UniCredit, BCR, ING, BRD, Alpha Bank, Bancpost si Credit Europe Bank au refuzat acordarea unor imprumuturi din cauza situatiei juridice neclare legate de terenul Universitatii. Practic, se pune la indoiala existenta titlului de proprietate si autoritatea Universitatii de a semna contractul de asociere.
Fara bani de la banci, investitorii apeleaza la ultima varianta: colectarea avansurilor de la cumparatorii de apartamente. Chiar daca erau scumpe, 120 de clujeni au platit investitorilor 6,67 milioane de euro pentru apartamentele de vis promise. Marjele de profit asteptate de investitori erau fabuloase, de circa 60%.
Ei au estimat ca din vanzarea locuintelor vor obtine 46,8 milioane de euro, in conditiile in care costurile de dezvoltare erau de doar 28 milioane de euro. Trecusera deja doi ani de la inceperea lucrarilor, iar rezultatele au incetat sa apara, motiv pentru care Universitatea cere in instanta rezilierea contractului.
Din lipsa de optiuni, americanii au cesionat proiectul, in 2010, firmei Sterling International Development, controlata de neamtul Torsten Hollstein si romanii Roxana Tamas si Sorin Coste. Dupa doar un an, noul dezvoltator a intrat in insolventa. Acum, dupa ce si dezvoltatorul initial a ajuns in faliment, proiectul e blocat de doua procese. Pe de o parte, lichidatorul dezvoltatorului initial cere anularea cesiunii Tower Park, iar de cealalta parte Universitatea cere ruperea contractului de asociere prin care si-a dat terenul in schimbul unor iluzii.
Fara sperante
Fondul de investitii Romania Invest poate candida cu sanse sigure la titlul de cel mai neinspirat investitor imobiliar. Compania a contractat 430 de apartamente, pentru care a achitat avansuri de aproape 20 mil. euro, iar proiectele pe care a pariat au ajuns la faliment. Pe langa un bloc intreg cumparat in Planorama, norvegienii au mai achizitionat 78 de unitati in proiectul Blue Tower si 80 de locuinte in Vitan Platinum Towers, ambele aflate in faliment. „Sansele de recuperare a banilor in procedura de faliment sunt mici, mai ales ca au fost cazuri in care banca a preluat proiectul printr-un SPV (Special Purpose Vehicle n.red) la valoarea creditului astfel incat sa nu inregistreze pierdere in balanta contabila“, spune Cosmin Rosu, country manager Romania Invest. Pe aceleasi proiecte falimentate au mai pariat si alti 100 de investitori care spera sa primeasca inapoi circa 4,6 mil. euro.
Alte doua ansambluri aflate in procedura de faliment, Laguna Residence si Cortina Residence, au lasat cu ochii in soare 80 de cumparatori, care au platit 8,1 mil. euro. Ansamblurile promiteau 770 de apartamente, dar nu au finalizat nici macar unul. Acum, lichidatorii incearca sa vanda betoanele ramase in urma pentru a recupera macar o parte din banii pusi de banci. Spre exemplu, lichidatorul Cortina Residence va organiza saptamana aceasta a sasea licitatie, de data aceasta la un pret de 5 milioane de euro, de cinci ori mai mic decat nivelul datoriilor.
Prima persoana fizica in faliment
O alta premiera, tot la Cluj, a fost inregistrata in mai 2012, cand s-a constatat primul faliment al unei persoane fizice din Romania. Cazul lui Daniel-Ionel Micle este edificator pentru ce a insemnat piata imobiliara romaneasca in perioada de „boom“, cand mii de persoane fizice s-au erijat in constructori de locuinte fara a avea cunostinte in domeniu. Acesta a promis clujenilor, in 2007, ca va construi 14 blocuri cu trei etaje si mansarda in comuna Baciu de langa Cluj-Napoca. Peste 120 de persoane au cazut in plasa. Din cele 14 blocuri promise, Micle a finalizat doar patru si foarte putine au fost vandute si intabulate legal. Mai mult, el a ipotecat un bloc cu circa 20 de apartamente in favoarea britanicului Keith John Viner, in schimbul unui imprumut de circa 1 milion de euro. Operatiunea a fost realizata prin intermediul surorii lui Micle, dar nu exista acte cu privire la modul in care acesti bani au intrat in Romania. Lichidatorul se lupta acum cu intregirea patrimoniului imobiliar al lui Micle, prin anularea tuturor contractelor a caror legalitate nu poate fi demonstrata.
Detalii, pe Capital
